TATERU Apartment 契約までの道のり  不動産初心者はこうして泥沼にはまっていく

不動産

 

怖いもの知らずの不動産初心者 ヨーコ    です。

今、話題になっている TATERUでアパートを1棟契約しました。

なぜ、こんな物件を・・・思う方も多いでしょう。

そんな疑問に答えを出せるよう

契約に至った経緯を書いてみたいと思います。

 

事業計画書

 

最初に、TATERUと契約した物件の事業計画書を、お見せしましょう。

 

利回り6.24%、金利2.55%

これだけでも、かなりヤバい感じなのですが……

 

もちろんあります。

2枚目の事業計画書。

 

さらに500万円を3.8%で借りるという壮大な計画。

1億4800万円の借入で、年間収支  72万円。

 

当時はこれを見ても

 

ヨーコ
ヨーコ

 

何もしないで72万も入るんだ~

ニャーちゃん
ニャーちゃん

のんきだね

 

それくらいにしか考えていませんでした。

業者任せで副業ができる、と楽観してました。

何も勉強していなかったし、どうやって勉強するのかも

わかりませんでした。

 

それでは反省と言い訳を交えつつ、経緯を振り返ってみましょう。

 

TATERUコンシェルジュとの出会い

 

不動産投資に興味を持ち

セミナーに行ったり資料を取り寄せたりしているうちに

電話がかかってくるようになりました。

Sケン と I ケン と TATERU です。

それぞれ方針が違って面白かったのですが、それはまた今度。

Sケンと I ケンは   自己資金がない と言うと

あっさり手を引いたのですが、それでも粘るのは TATERU。

地元まできてくれるというので、説明だけでも聞いてみましょう。

 

駅前のコーヒーショップで待っていたのは

20代半ばくらいの新人さんと、30代くらいの上司。

どうやら いつも2人組みで行動するらしいです。

TATERUがどんなに素晴らしいか説明したあとは、お待ちかねの物件紹介です。

さて、自己資金のない私に勧めてくる物件とは・・・。

 

最初の物件

 

立地が大事なTATERUさん。

駅から徒歩11分、それも東京23区です。

でも、はっきり言って知らない駅。

渋谷、新宿まで30分かかります。

その事業計画書がこれです。

 

 

利回り 6.04%

1億8200万円の借入で、年間収支 147万円。

 

ヨーコ
ヨーコ

よくわからないし興味ないなぁ・・・

 

2番目の物件

 

今度は地元の物件です。

駅から徒歩14分。

新宿、渋谷まで30分。

事業計画がこちら。

 

 

利回り 6.48%

1億1800万円の借入で、年間収支 104万円。

 

ヨーコ
ヨーコ

あの辺で、この値段なのね。

 

3番目の物件

 

また東京23区です。

駅から徒歩14分。

渋谷、新宿までは40~50分。

事業計画です。

 

 

利回り 6.21%

1億4800万円の借入で、年間収支 108万円。

 

ヨーコ
ヨーコ

アパート経営ってこんな感じなのね。
なんとなくわかってきた。

 

ニャーちゃん
ニャーちゃん

事業計画書を見ただけで?

 

 

4番目の物件

 

いよいよ出てきます。

最初にお見せした物件です。

私の地元の新幹線も停まるビッグターミナル駅。

再開発も始まり、これからますます発展していく予感。

徒歩12分で有名神社の参道付近。

そんな物件が偶然にも面談日の今日、出てきたのだと。

 

ニャーちゃん
ニャーちゃん

そうなんだ。すごいね。

 

 

TATERUコンシェルジュ 前進する

 

 

 

ヨーコ
ヨーコ

憧れの都会の駅に自分のアパートを持てる!!

なんだかウキウキしてきちゃいます。

すかさずTATERUさんが攻めてきます。

 

TATERU
TATERU

試しに融資が通るかだけ、調べてみませんか?

自分の属性が、資産が、どのようなレベルなのか知りたくなってきました。

 

TATERU
TATERU

でも調べるのは契約の意思がないとできないので
購入する気持ちはあるということでいいですか?

 

同時期に区分マンションを勧める別の不動産業者とも関わりがありましたので

その物件のことをはなしてみます。

 

 

区分
区分

一棟アパートは高額なので初めての人には負担が大きすぎる。

最初は区分マンションから始めて
資金を貯めてから一棟アパートを買えばいい。

区分マンションは節税になる。

 

ヨーコ
ヨーコ

なんだか不安になってきちゃった。

 

確かに1億4800万円は怖い。

TATERUにはお断りの電話を入れました。

しかし、まだまだ粘ってきます。

 

TATERU
TATERU

融資の打診だけでもしてみましょう。

 

3年分の源泉徴収票、健康保険証、運転免許証を送ります。

 

 

TATERU
TATERU

担当者レベルの返事になってしまいますが
満額で融資が降りる可能性が高いです

 

融資条件が厳しくなっている今、1億5000万円の融資が降りるのは非常によいこと。

これはもちろん 私自身の属性もあるが、TATERUだから銀行が貸してくれるのだと。

区分マンションとの比較や税制面での説明をしたいとのことで

また地元で会うことにしました。

 

TATERUコンシェルジュ 追い詰める

 

いつもの新人さんが、今度は違う人と一緒に来ています。

部長だそうです。

まだ迷っていて決められないと言う私に

 

部長
部長

あなたはもう決めているんですよ。

 

目標がセミリタイヤ、年金以外の収入なのだから

それは区分マンションでは不可能。

それが出来るのはアパート経営しかない。

区分マンションを買ってしまうと、融資が足りなくなり

次にアパートを買えなくなってしまう。

逆にアパートを買って経営していけば

次に区分マンションを買うことができる。

順番を間違えてはいけない。

 

私が不安だったこと

 

空室

 

Q 駅から徒歩12分は遠くないのか

A 駅付近は商業スペースなので、住居としては良い立地。

 

Q 3階まで上がるのが大変と他の業者に言われた

A 3階に住みたい人だっている。 そういう人が来る物件(中身)で勝負。

 

Q 近くにアパートやマンションが多い

A といことは賃貸需要が多いということ。値段設定さえ間違えなければ大丈夫。

新築で設備が良くてこの値段なら間違いなし。

 

Q 設備が悪くても安いところがいいという人も多いのでは?

A そういう人は家賃を滞納したり、部屋の使い方に問題があったりして後が大変なので、

住民の質を下げないためにも、このくらいの設定が良い。

 

Q 部屋が1DKとやや広めだが、このあたりは1Kか1LDKが多いが、中途半端では?

A 一人暮らしで、やや高いグレードの人を対象にしている。

オートロックや IoTを導入しているのもその為。

 

Q 建物はオートロックだが外階段から入れるのでは?

A 建築率が上がってしまうので内階段は難しい。

どこまで費用をかけるのかは判断が難しいところ。

 

Q 空室が2部屋になってしまうと収支がマイナスになってしまうが・・

A 駅近新築で設備がよく家賃設定も適切なので空室になることはない。

さらに家賃保証もあり心配なし。

 

Q クレーム等の対応は?

A 管理会社におまかせで大丈夫。

チャットで対応しているので何かあったらすぐ連絡が入る。

大事になる前に対処できる。

 

自己資金

 

Q 事業計画書には630万円の自己資金となっているが、資金がない

A 500万円は金利が高くなるが融資してもらえる。

何かあった時や、銀行の審査判断で現金を持っている方が融資がつきやすいから

手元に現金を残しておいたほうが良い。いかに融資を引き出せるかが重要。

 

Q 税金が払えなくなるのでは?

A 法人で経営すれば税金が安くなる。

 

不安の解決策

 

空室

 

会社やモデルルームを見てもらいたいとのことで本社に行ってきました。

 

 

明治神宮そばにあるビルの21階

フロントは自分でタッチパネルを操作して担当者を呼びます。

ワンフロア全面ガラス張りの開放的で広々としたオフィス。

フリースペースで社員は好きなところで仕事をしてます。

カフェもあって、とにかくオシャレ。

会議スペースだってガラスで仕切られててステキ。

 

ヨーコ
ヨーコ

こんな立派な会社なのね。安心した。

 

まずはモデルルームの見学。

 

TATERU
TATERU

アレクサ おはよう

 

電気やテレビがパッと付き、何やら筒のようなものがピカピカしてます。

TATERU一押し IoT「Amazon Echo」です。

カーテンの開け閉め、エアコンの温度調節、ネットショッピングなど何でもやってくれます。

 

バス、トイレはもちろん別で、ちょっと狭いけどバスタブもあります。

最近の若者はシャワーだけで済ませる人も多いけれど

入りたくなった時にバスタブがあったほうがいいですよ、と。

キッチンはガスの2口コンロでシンクはちょっと小さい。

フライパンが入らないけど、一人暮らしのシンクはこんなものですよ、

その分シンク脇スペースが広いから作業はしやすいと。

ちょっとなにか言えば、すぐ答えが帰ってきます。

 

玄関キーはもちろんオートロック。

開錠はスマホでも暗証番号でもO.K。

 

モニターで来客者のチェックもできます。

窓にはセンサーが付いていて、空き巣対策もバッチリ。

1回にはシャッターも付いてます。

室内物干しもあります。

ダウンライトは標準装備なので、新たにライトを設置しなくても生活できます。

 

ヨーコ
ヨーコ

こんな素敵なところなら空室が出てもすぐ埋まるね。

 

1度もアパート住まいをしたことがないので、言われたことをそのまま信じてしまいます。

 

ニャーちゃん
ニャーちゃん

もう少し自分で考えなよ

 

自己資金

 

会議スペースに戻り、モニターに事業計画書とキャッシュフローを出して説明が始まります。

 

事業計画書

 

ちゃんと消費税や諸経費、固定資産税も入ってます。

次のページには諸経費内訳と別途不動産所得税が発生すると明記されてます。

 

 

TATERU
TATERU

税金の事とか書かない業者も多いんですよ

 

確かに前に話を聞いたSケンからは、こんな詳しい説明はなかったので

 

ヨーコ
ヨーコ

やっぱりここは、ちゃんとしてる

キャッシュフロー

 

TATERUコンシェルジュからは、こう説明されました。

 

入居率は1年目を100%、2年目から35年目までは95%に下げて計算しています。

家賃は20年目まで3年ごとに1000円下落する計算。

年間の原状回復費は毎年10万円入れていますが、退去は2~3年に1度のことが多いので

かなり余裕を持って計算しています。

なので年間収支は100万円位の収入となり、低く感じると思います。

修繕費などがかかってくる10~15年目で売ってもいいし

持ち続けて収入をふやしてもいいです。

手持ちの現金が増えれば銀行の融資が降りやすくなるので、

次の物件を購入して・・と何棟も持っているオーナーが多いです。

金利は2.55%ですが、黒字経営で5年後には交渉して1.5%になりますよ。

 

 

ヨーコ
ヨーコ

万が一のことを考えて低めに計算しているのね。

 

ニャーちゃん
ニャーちゃん

低くないけどね

 

15年後はキャッシュフローの
累計と残債が
同じくらいになるから
売却のタイミングとしては
この頃がいい
と言われてました。
今、気づいたけど一桁違う気がする・・。

 

もう、こうなったらもう何も怖いものはありません。

月末に契約することにして仮契約し

「クーリングオフについての通知書」に署名をしました。

 

数日中に手付金100万円を振り込むよう言われます。

 

TATERUコンシェルジュ 焦りだす

 

ところが月末は土用。

別件で土地の売却を進めていたのですが、土用なので動かないで欲しいと言われます。

 

ヨーコ
ヨーコ

土用って動かないほうがいいのね

 

それならば、この契約も土用が過ぎてからがいいように感じます。

契約は来月に延期しておきましょう。

 

アパート経営って税金が意外とかかるので、手取りはもっと少なくなりそうですし

だったらアパート経営なんかやめて、今からコツコツお金を貯めていったほうが安心かも。

少し不安になってきました。

 

TATERUコンシェルジュに伝えると、不安を解消する税金対策があるとのこと。

契約の延期を1度は了承してくれたものの、

遠まわしに今月中の契約にできないか聞いてきます。

 

TATERU
TATERU

土用に土地を動かさないほうがいいのはわかりますが

今回は書面上のことなので関係ないですよ。

一度会って税制面の話をしたいのですが、いかがでしょう。

 

何度断っても、どうしても会って話がしたいと。

会社が契約を今月中に取れと言ってるんでしょうね。

でもそんなことは一言も言わず、説明を聞いてもらいたいと言い続ける新人さん。

なんだかかわいそうになってしまい、とうとう会う約束をしてしまいました。

 

TATERUコンシェルジュ 怒涛の攻め

 

台風直撃で中止かと思いきや、時間を変更して強引に会いに来る TATERUコンシェルジュ。

 

TATERU
TATERU

税金対策は、法人での経営で解決できます。

自分は税理士ではないから
税金の話をしてはいけないことになっているので

契約の前に税理士からの説明時間を設けましょう。

 

ヨーコ
ヨーコ

私が社長で会社を経営?

税金が安くなる?

 

でもちょっと気になることが・・・。

なぜこんなに必死なんでしょう?

この物件、他に買う人がいないくらい良くないのかしら。

思い切って聞いてみると、やはり会社からのプレッシャーが厳しいとのこと。

正直に話してくれた気持ちに応えてあげたくなります。

どうせ買うのなら今月も来月も一緒だし、今月にしてあげましょう。

7月31日に契約を交わすことにしました。

 

TATERU本社にて 契約

 

7月29日に手付金100万円を振込み、7月31日に契約のためTATERU本社へ向かいます。

契約の前に税理士から法人について説明があります。

 

法人にした場合のメリット

  1. 法人にすると税率が低くなる。
  2. 消費税還付が受けられる。
  3. 赤字を9年間繰り越せる。
  4. 家族を会社に入れておけば、相続税がかからない。

 

物件によっては個人で行ったほうがいいものもあるけれど、この物件は法人向きなんだそうです。

消費税還付は、もしかしたらなくなってしまうかもしれないけれど

税率が低いだけでも法人にする意味があるんだそうです。

 

ヨーコ
ヨーコ

TATERUの社員ではない税理士が言うんだから間違いないよね。

 

法人名を決めて、実印とゴム印を作っておいてくださいと言われます。

そしていよいよ 契約 に入ります。

 

まずは書類を読み上げて説明していきます。

 

収支シミュレーション説明確認書

不動産売買契約書

重要事項説明書

工事請負契約書

管理委託契約書(案)

「JIOわが家の保険」重要事項説明書

クラウドサイン利用ガイド

 

解約する場合の違約金や手付金のことも説明されました。

しかし、全くその気がないので、聞いているようで聞いてません。

 

そして一気にサインです。

次から次へと差し出される書類に、日付・住所・名前・日付・住所・名前・・・。

途中で違う書類を差し出されてもサインしてしまいそうな勢いです。

 

TATERU
TATERU

手伝います

 

実印はTATERUコンシェルジュが押してくれます。

他の書類に押されてしまっても分からない状態です。

契約ってこんな流れ作業的なものなのですね。

 

数時間かかりましたが、無事契約は終了しました。

 

ところがこの後、信じきっていた TATERU コンシェルジュ に

変化の兆しが現れます・・・。

続きは

TATERU Apartment 契約から解約までの道のり  泥沼からの脱出

コメント

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